“对于普通人来说可能更适合有明确的小区选择，比如我就想买这个小区，我查一查有没有法拍房在售，也比较了解小区情况，可以对价格有比较清晰的判断，才可能会考虑法拍房。”一位正在购房的王女士表示，如果不能看本房，觉得法拍房还是不太方便，也许搭进去时间和金钱成本，最终的成交价也并不能省多少钱，这是她放弃法拍房的主要原因。

　　“要看看房子本身总体成本是不是自己能承担的，拍之前也要了解一下房屋的物业费、供暖费等是否有较大的未缴费缺口，这些都是需要竞拍人支付的。以及二手房交易过程中一样要面临的税费或有些房子有土地出让金等。这些都算清楚了，才知道是不是真的捡漏了。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

　　律师：法拍房需谨慎 防止多次纠纷

　　值得注意的是，曾几何时法拍房的热度居高不下还有一个重要原因是之前不受限购政策要求。但在2022年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，意味着法拍房开始全面限购。人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。该司法解释的发布意味着法拍房与普通住房的差异进一步缩小，投资价值缩水。

　　金台律师事务所管理合伙人、最高人民检察院控告申诉咨询库专家、北京市律师协会合同法专业委员会副秘书长张星律师在接受北青地产采访时表示，一般情况下，法拍房的产生有可能是由于商业贷款或民间借贷未能如期如数偿还，银行或出借人向法院请求将抵押的不动产拍卖变现来偿还贷款；或者刑事案件中，法院对于金融案件中罪犯通过犯罪活动所得房产进行查扣；还有就是由无主财产产生，指的是无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。

　　张星表示，目前法拍房容易出现的问题大致体现在四个方面，腾房过户、房屋隐形瑕疵、权属纠纷，以及法拍房可能存在高额税费和欠费。其中，腾房过户问题大家关注比较多。法院拍卖的是房屋的产权，并不保证买受人的使用权。若房屋被出租或被占用，则由买受人与承租人自行交接，法院一般不强制清除。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果承租人以有租约为由拒绝交接，情况将非常复杂，需要竞拍人特别注意。

　　张星建议，对于普通购房人来说，首先，要充分了解法拍房的基本情况，包括房子基本情况、法拍相关信息、市场价、法拍房的保障金，还要注意法拍房的尾款能不能贷款，以及注意支付完成时间期限。

　　比如，房源有无重大瑕疵，包括房屋性质、楼层、朝向、居住环境、交通、物业、供暖、停车位及费用、配套设施、学校、医院等。土地出让性质、是否拿到房产证，如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金；如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。

　　其次，要了解当地住房限购政策，避免因自己的资质问题无法购房损失保证金。一般保证金按照拍卖价的5%-20%，一旦悔拍保证金不予退还。

　　第三，要提前准备好所需材料。买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此购房者应该提前咨询好工作人员，法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。法院一般都会配合提供相关的材料，要注意法院的通知公告。

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  (责编：唐姝)

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