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2017楼市下半场:调控或倒逼开发商以价换量

时间: 2017-7-6 8:53:00 稿件来源: 21世纪经济报道

  房地产市场年中观察

  又到一年年中时,与往年不一样,今年上半年的房地产市场经历了全面的不断加压的调控。房地产市场整体上降温明显,但又有分化。从销售上看,一二线明显降温,但三四线仍表现积极。土地市场方面,因为去年销售火爆,房企资金较为充足,因此拿地积极性仍不低。房企融资政策的收紧使得房企海外发债增多,整体上融资额同比仍有所下降。

  对房企和整个房地产市场而言,下半年是关键时期,在房企资金流趋紧的情况下,价格松动或可期。

  21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期,当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消,甚至有人认为,限售将成为长期的政策。在这样的预判下,加快出货成为开发商共同的选择。下半年,不排除部分城市部分区域出现降价。

  一二线城市的房地产调控,从未像今年这样严厉。

  不仅前几轮调控常用的限购限价升级,限售也成为新的手段。截至目前,已有超过38个城市出台了限售政策。

  而在一线、环一线城市和热点二线城市,限价得到了史无前例的严厉执行。“一线城市新房越来越难卖了,按照之前的定价计划,根本拿不到预售证。”不止一位开发商销售总监这么说。

  北京3·17新政之后,三个月多过去,楼市成交发生了明显分化。二季度和6月份的销售数据显示,一二线城市楼市成交明显下滑,与三四线形成反差。而随着三四线库存的消化,其成交也在放缓,拖累整体成交下行。

  21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期,当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消,甚至有人认为,限售将成为长期的政策。在这样的预判下,加快出货成为开发商共同的选择。下半年,不排除部分城市部分区域出现降价。

  一二线降温

  今年3月份之后,在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市,调控政策都已收紧且步步进逼,一旦市场有涨价苗头,政策立刻“打补丁”。

  进入5、6月,开发商的日子越来越不好过。

  中国指数研究院数据显示,6月各线代表城市成交量普遍回落。一线城市成交量同比均下降,北京下降最明显,除深圳外其余三个城市环比均下降;二三线代表城市月度周均成交量环比降幅收窄,同比降幅扩大,降幅均超过15%。

  其中,南京、武汉、成都、惠州等热点城市在调控政策影响下,降幅较为明显。

  整个上半年,楼市出现先扬后抑的趋势。大部分热点城市成交面积明显下调,比如南京、福州、上海、深圳分别下调61%、60%、40%、57%。

  以风向标北京为例,中原地产数据显示,上半年新建商品房住宅签约套数为13469套,同比下降43.7%。

  全国范围内,虽然上半年整体市场销售面积依然上涨了15%左右,但从成交结构看,一二线占比明显减少,三四线贡献了更大的份额;进入二季度以来,三四线城市继续高位运行,但一二线城市已经出现了环比下行,楼市整体成交涨幅放缓。

  市场的分化和整体降温趋势,也导致企业之间分化非常明显。比如5、6月份,深耕三四线的碧桂园和恒大地产持续跑赢大市,根据克而瑞数据,碧桂园上半年销售逾2800亿,超过了万科的2772亿;恒大6月份创下了611亿的房企月度销售第三高,仅次于今年3月份万科的636亿、碧桂园的634亿。

  而多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,如泰禾集团、阳光城等,对于这些房企来说,预计2017年全年市场很难乐观。


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  (责编:吴澄非)

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