中国基协一纸新规后,财富管理的世界将变成这样!

  (2017年2月16日)

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事件:
    2月13日晚间,中国基金业协会发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称《备案管理规范第4号》)。一时间,地产界炸开了锅,16个城市被套上了“紧箍咒”,监管层抑制地产快速上涨的目的明确,部分私募机构地产业务面临挑战。

正文:
    昨日,中国基金业协会一纸新规引发财富管理行业巨震。
    这次政策主要限制的哪些对象?
    答:私募机构以债权形式投资于16个热点城市的住宅地产项目暂不予备案(商业地产和保障房不受影响)
    (一)私募产品以债权形式投资位于热点城市的普通住宅项目的,暂不予备案,即同时具备以下情形的私募产品,暂不予备案:
    1、项目性质:普通住宅地产项目
    2、投资的房地产项目所在地位于以下16个热点城市: 北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都;
    3、产品以债权投资方式进行投资:债权投资方式包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收(受)益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权。上述列举的投资方式以外的其他投资方式是否属于债权投资方式,将按照“实质重于形式”的原则进行审慎认定。
    诺亚财富认为,从政策导向来看,“4号文”主要目的是限制房企融资,继续房地产政策调控。政策传导到投资理财市场,意味着原先市场上大行其道的以地产金融产品为主的固收和类固收非标产品将紧急踩刹车,大量以地产金融产品为主的财富管理公司受影响巨大。
    未来私募资管仅能投向非热点城市项目,且不得用于土地出让款或补充企业流动资金。

    事实上,从2016年10月多地限购限贷政策开始,一行三会先后发文,出台房企融资监管政策,包括收紧发债、严禁银行理财违规进入房地产领域、房地产信贷核查等。
    最新发布的4号文继续收紧私募资管投向房地产,房企债权融资全面收紧。房企融资收紧也进一步加剧了房地产项目交易对手的信用风险,特别需关注资产负债率过高、短期债务占比过大的房企风险。

  类固收世界,游戏规则已经改变

    预见才能遇见。诺亚财富早在2015年就判断房地产投资的黄金时代已经过去,从2015年开始,就逐步对类固定收益产品品类进行转型布局,紧跟市场前沿,大力开发了消费金融、供应链金融、汽车金融、并购类等创新产品,房地产类产品占比大大降低。目前,诺亚财富非房地产类固收产品募集量占固收产品总募集量已经超过一半。
 
    可以预见,在4号文新政下,未来房地产类固收产品将从非标债券逐步向股权、净值型、并购型产品转型。
 
    诺亚财富建议投资者,在类固收产品的投资上,
    优先选择有稳定现金流作为还款来源、收益风险比较高的消费金融/汽车金融/ABS产品;
    其次选择优质交易对手(非船舶、机械设备、钢铁行业)的供应链金融产品以及并购类产品;
    房地产项目上,建议优选TOP50且资产负债率较低的房企。
 
  歌斐地产投资主动转型成效显著

    歌斐资产早在2015年开始调整自身的业务布局,主动降低房地产住宅开发项目的产品占比。歌斐地产投资板块累计管理规模逾850亿,大部分已在近几年陆续到期:其中类固收产品均安全兑付;股权类项目退出收益大都高于优先类收益率。

    歌斐资产认为,中国的房地产市场已经步入转型期。当城镇化率和经济发展到一定程度,房地产行业的投资也从开发销售获利,朝着资产的运营增值方向转型。因此,在资产端,歌斐地产聚焦一线核心城市的核心写字楼办公市场、可改造提升的存量资产,组建了具备 “收购、改造、运营”三大核心能力的专业团队,歌斐已经逐步形成了在地产投资和资管运营上的“硬功夫”和“护城河”。

    与此同时,歌斐资产也充满预见性的观察到:互联网的发展对传统商业如百货、超市等业态造成的巨大冲击,而创意体验型消费开始展现蓬勃生命力。目前,歌斐地产仍有100多亿的产品管理规模,其中40%是主动管理型的股权类项目,大多投资核心资产收购;未来,歌斐地产亦坚定而清晰地向办公、商业地产的并购改造方向进行转型,兼有小规模的地产领域的PE投资,借以打通地产投资的上下游领域。

    目前,歌斐资产已经形成一只专业度高、经验丰富的地产行业专家团队,运营团队的建设也卓有成效,目前正在积极开拓地产新投资机会。
未来,房地产基金模式将成为主流。那些具有跨界整合能力和在各细分领域有出色运营能力的房地产行业创新者们,以及优质商业地产项目的股权,都将成为歌斐房地产基金未来的投资主要标的。
机会总是留给那些有准备的人。



  

  (责编:龚毅)

夏永强

诺亚财富  江苏区域CEO

简介:夏永强先生毕业于南京大学,并获得加拿大York Univercity商学院工商管理硕士。曾任职于加拿大皇家银行,诺亚(苏州)财富管理中心。在国内外金融业拥有20年以上的从业经历,在财富管理行业有较高知名度。

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